№103. Признание права собственности на самовольно реконструированный индивидуальный жилой дом

№103. Признание права собственности на самовольно реконструированный индивидуальный жилой дом

Колонтаев К.Д. обратился в суд с иском к администрации Гурьевского муниципального района Калининградской области, Муниципальному образованию администрации Храбровского сельского поселения, Р.-Р.Н.М., моему доверителю Т.А.И., просил признать за ним право собственности на измененный в результате реконструкции объект недвижимости, с пристройкой общей площадью с холодными помещениями 115,1 кв.м., общей площадью 115,1 кв.м., жилой площадью 89,8 кв.м., с количеством жилых комнат – 5, высотой помещений 2,45 м. -2,37 м., составляющий 1/30 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 374,9 кв.м., жилой площадью 212,6 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Моршанское, ул. Парковая, дом № 9, изменить доли в праве общей долевой собственности на указанный выше жилой дом: его, Колонтаева К.Д. долю в праве общей долевой собственности – с 15/100 на 1/30 доли, Р.-Р.Н.М. – с 1/4 на 1/41 доли, Т.А.И. – с 26/100 на 1/14 доли, администрации Гурьевского муниципального района Калининградской области – с 34/100 на 1/13 доли.

В обоснование иска Колонтаев К.Д. указал, что ему в праве общей долевой собственности на указанный выше жилой дом № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района Калининградской области общей площадью 205,9 кв.м, принадлежит 15/100 доли. Кроме того, ему в праве общей долевой собственности принадлежит 15/100 доли на земельный участок площадью 1200 кв.м., предназначенный для обслуживания и эксплуатации данного жилого дома. Муниципальное образование администрация Гурьевского муниципального района, Р.-Р.Н.М., Т.А.И., также являются участниками общей долевой собственности на жилой дом. Их доли распределены следующим образом: у Муниципального образования – 34/100 доли в праве, у Р.- Р.Н.М. – 1/4 доли в праве, у Т.А.И. – 26/100 доли в праве. Он, Колонтаев К.Д., был вынужден, произвести реконструкцию, принадлежащей ему доли в праве собственности на жилой дом, поскольку в ней отсутствовали: прихожая, ванна или душевая, санузел, и единственная жилая комната имела площадь 11 кв.м., что с учетом семьи, состоящей из шести человек, из которых трое несовершеннолетние дети, являлась меньше нормативной. Не надеясь на помощь государства, он произвел реконструкцию, в результате которой получилась пятикомнатная квартира, состоящая из помещений, необходимых для нормального проживания всей его семьи. Соответственно в результате реконструкции увеличилась общая площадь дома – до 374,9 кв.м., жилая площадь – до 212,6 кв.м., повысились его качество и благоустроенность. На основании договоров водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения в его доле жилого дома

имеется водоснабжение и энергоснабжение. 31 августа 2010 года он обращался с заявлением в администрацию Гурьевского муниципального района с просьбой выдать разрешение на реконструкцию указанного жилого дома. Однако ответом от 15 сентября 2010 года ему было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, которые у него имеются. 28 сентября 2010 года он вновь обратился в администрацию Гурьевского муниципального района с заявлением выдать разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию после проведенной реконструкции, на которое ему было отказано в связи с отсутствием документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Ссылаясь на п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 4 ст. 29 ЖК РФ и ч. 3 ст. 222 ГК РФ также указал, что в результате реконструкции не были нарушены градостроительные, строительные нормы и правила. Реконструкция не нанесла ущерба основным конструкциям здания, не нарушила его конструктивной жесткости, не ухудшила условий эксплуатации и проживания, не создает угрозы жизни и здоровью третьих лиц, соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности, требованиям СанПиН и улучшила условия проживания его многодетной семьи. Данные обстоятельства подтверждаются экспертным заключением ООО «Северо-Западный проектный центр». В результате произведенной реконструкции доли участников общей долевой собственности изменились и составляют: его, Колонтаева К.Д., – общей площадью 115, 1 кв.м, или 1/30 доли в праве. Муниципального образования администрации Гурьевского муниципального района – общей площадью 49,8 кв.м, или 1/13 доли в праве, Ромашко-Рогнедовой Н.М. – общей площадью 155,5 кв.м, или 1/14 доли в праве, Т.А.И. – общей площадью 54,5 кв.м, или 1/14 доли в праве. Просил иск удовлетворить.

В судебном заседании истец Колонтаев К.Д. и его представитель Золотарев М.Ю. заявленные требования поддержали и пояснили, как изложено выше. Кроме того, пояснили, что в результате произведенной реконструкции, начатой Колонтаевым К.Д. в 2005- 2006 годах, к жилому дому № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района, в районе квартиры № 2, были пристроены помещения согласно техническому паспорту: веранда при входе в помещение № 10 – 4,3 кв.м., помещения: № 10 – 4,3 кв.м., № 9 – 15 кв.м., № 7 – 3,6 кв.м., № 8 – 1,6 кв.м., также были восстановлены нежилые помещения: № 3 ж – 9,8 кв.м., № 4 ж – 32,6 кв.м., № 5 ж 15,6 кв.м., ставшие в результате реконструкции жилыми. До реконструкции помещения № 3 ж, № 4 ж и № 5 ж были полуразрушенными, на их месте имелся фундамент, частично стены и крыша, использовались они ранее как подсобные. От стены помещений № 4 ж – 32,6 кв.м., № 5 ж – 15,6 кв.м, до границы смежного земельного участка Степановой Л.В., огороженного забором, расстояние составляет 4 метра. Квартира Колонтаева К.Д. под № 2 граничит с квартирой под № 1, в которой проживает Т.А.И. и квартирой под № 3, которая составляет долю в праве на жилой дом, находящуюся в муниципальной собственности, в квартире под № 4 проживает Р.-Р.Н.М. До проведенной реконструкции в администрацию Гурьевского района за получением разрешения на реконструкцию Колонтаев К.Д. не обращался. Также не обращался к Р.-Р.Н.М, Т.А.И. и в администрацию Гурьевского района за получением письменного согласия на проведение реконструкции. Однако Р.-Р.Н.М. не возражает против удовлетворения его иска, что подтверждается соответствующим заявлением. Произведенная Колонтаевым К.Д. реконструкция была вынужденной, поскольку техническое состояние жилого дома являлось ненадлежащим. Просили иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Гурьевского муниципального района по доверенности Швец М.В. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, считая их необоснованными. В обоснование своей позиции пояснил, что до проведения реконструкции Колонтаевым К.Д. не было получено согласие всех участников общей долевой собственности на реконструкцию жилого дома, и за получением разрешения на проведение реконструкции в администрацию Гурьевского района он не обращался. В результате реконструкции и возведения пристроек уменьшилась площадь земельного участка, в связи с чем участники общей долевой собственности, в том числе администрация Гурьевского муниципального района, не могут пользоваться им в полной мере для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Администрация Гурьевского района не была уведомлена Колонтаевым К.Д. о предстоящем уменьшении земельного участка предназначенного для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Расстояние от стены возведенных пристроек до границы смежного земельного участка Степановой Л.В. составляет 4 метра, что является нарушением действующих норм и правил и будет препятствовать подъезду к жилому дому пожарной техники, а также проведению капитального и текущего ремонта жилого дома. Просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании ответчик Т.А.И. и я, его представитель, возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, считая их необоснованными. В обоснование своих возражений пояснили, что Т.А.И. своего согласия Колонтаеву К.Д. на проведение реконструкции не давал. Помещения: № 3 ж ~ 9,8 кв.м., № 4 ж – 32,6 кв.м., № 5 ж – 15,6 кв.м., указанные в техническом паспорте ранее были нежилыми и Колонтаеву К.Д. не принадлежали. Отсутствуют правовые основания для признания за Колонтаевым К.Д. права собственности на данные помещения. Истцом не представлено доказательств, что возведенные в результате реконструкции пристройки соответствуют предъявляемым к ним требованиям. Просили в иске отказать.

Извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела ответчик Р.-Р.Н.М., в судебное заседание не явилась, согласно имеющемуся в деле заявлению просила рассмотреть дело в ее отсутствие, считая исковые требования Колонтаева К.Д. законными и обоснованными.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела представитель ответчика Муниципального образования администрации Храбровского сельского поселения, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Заслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы гражданских дел. суд считает, что исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что жилой дом № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района Калининградской области находится в общей долевой собственности: за истцом Колонтаевым К.Д. на основании договора дарения доли жилого дома и земельного участка от 27 ноября 2009 года на праве собственности зарегистрировано право собственности на 15/100 доли в праве на указанный жилой дом, имеющий общую площадь 205,9 кв.м.; за ответчиком Р.-Р.Н.М. на основании договора дарения доли в праве собственности на жилой дом от 27 октября 2003 года зарегистрировано право собственности на % доли в праве на указанный одноэтажный жилой дом, имеющий общую площадь 204,4 кв.м.; за ответчиком Т.А.И. на основании решения мирового судьи 1-го судебного участка Гурьевского района Калининградской области от 01 марта 2007 года зарегистрировано право собственности на 26/100 доли в праве на указанный жилой дом. имеющий общую площадь 205,9 кв.м.; Муниципальное образование администрация

Храбровского сельского поселения является собственником 34/100 доли в праве собственности на указанный жилой дом.

Квартиру № 2 указанного выше жилого дома, согласно техническому описанию ОКС, занимает истец Колонтаев К.Д., квартиру № 1 занимает ответчик Т.А.И., квартира под № 3 относится к муниципальной собственности и квартиру № 4 занимает ответчик Р.- Р.Н.М.

Изложенное подтверждается материалами регистрационных дел. поступивших из регистрирующего органа – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, а также сведениями, содержащимися в ответе администрации Гурьевского муниципального района № 17/7278 от 07 декабря 2010 года и не оспаривается сторонами.

Судом также установлено, что истцом Колонтаевым К.Д. была проведена реконструкция жилого дома № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района Калининградской области, в районе квартиры № 2, в результате которой к жилому дому были пристроены помещения согласно техническому описанию ОКС: веранда при входе в помещение № 10 – 4,3 кв.м., помещения: № 10 – 4,3 кв.м., № 9 – 15 кв.м., № 7 – 3,6 кв.м., № 8 – 1,6 кв.м., также восстановлены нежилые помещения, являющиеся согласно техническому описанию ОКС помещениями: № 3 ж – 9,8 кв.м., № 4 ж – 32,6 кв.м., № 5 ж – 15,6 кв.м., что не оспаривается сторонами.

Согласно Экспертному заключению ООО «Северо-Западный проектный центр» от 2010 года о состоянии основных конструкций части жилого дома № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района Калининградской области, в районе квартиры № 2, обследуемые помещения (квартира № 2) расположена на первом этаже одноэтажного с мансардой жилого дома, построенного до 1945 года. До реконструкции, квартира № 2 не соответствовала требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», в ней отсутствовали: прихожая, ванна или душевая и санузел, единственная жилая комната имела площадь 11 кв.м., что значительно меньше нормативной, кухня являлась «проходной» и выполняла роль прихожей, поскольку через нее осуществлялся вход в квартиру. В процессе реконструкции использовались капитальные постройки — существующие вспомогательные помещения, размещенные рядом с жилым домом, в них теперь оборудованы жилые комнаты и возведена пристройка, в которой разместились: вспомогательное помещение, коридор, туалет, ванная, кухня. Жилой дом и все пристроенные помещения подключены к сетям электроснабжения и водоснабжения, канализация – местная. В результате реконструкции, показатели по обследуемой квартире изменились. В настоящее время это пятикомнатная квартира с полным набором помещений, необходимых для нормального функционирования. В ней имеется: коридор (прихожая), туалет, ванная, кухня, жилые комнаты. Основные технико-экономические показатели по квартире: общая площадь с холодными помещениями до реконструкции 31,5 кв.м., после реконструкции – 115,1 кв.м., общая площадь до реконструкции – 31,5 кв.м., после – 115,1 кв.м., жилая площадь до реконструкции – 11 кв.м., после – 89,8 кв.м., количество жилых комнат до реконструкции – 1, после – 5, высота помещений до реконструкции – 2, 45 м., после 2,45-2,37 м. На момент обследования строительномонтажные работы по реконструкции завершены, основные помещения используются по назначению, в комнате № 4 по плану БТИ завершаются отделочные работы. При обследовании жилого дома в районе квартиры № 2 установлено, что основные несущие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии. Возведение пристройки не оказало отрицательного влияния на общее состояние жилого дома. Изменения объекта существенно не затрагивают конструктивные и другие характеристики здания, их надежность и безопасность и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом в соответствии со ст. 51 п. 17 п.п. 4 Градостроительного кодекса РФ. Обследованная квартира № 2 в целом является объектом недвижимости пригодным к нормальной эксплуатации по своему прямому назначению. Планировка квартиры, использованное оборудование, материалы, конструкции и изделия соответствуют требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и требованиям пожарной и санитарной безопасности. Качество выполненных строительно-монтажных работ удовлетворительное. Работы выполнены с соблюдением правил приемки и производства работ СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Из технического описания ОКС, составленного Гурьевским отделением Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» составленного по состоянию на 23 декабря 2009 года следует, что жилой дом № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района до 1945 года постройки, имеет площадь с холодными помещениями – 374, 9 кв.м., жилую площадь — 212,6 кв.м.; квартира № 2 в данном жилом доме имеет площадь с холодными помещениями – 115,1 кв.м., жилую площадь – 89,8 кв.м., состоит из следующих помещений: жилой комнаты площадью 10,8 кв.м., жилой комнаты – 21,0 кв.м., жилой комнаты – 9,8 кв.м., жилой комнаты – 32,6 кв.м., жилой комнаты – 15,6 кв.м., туалета – 0.8 кв.м., ванной – 3,6 кв.м., вспомогательного помещения – 1,6 кв.м., кухни – 15,0 кв.м., коридора – 4,3 кв.м.

Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строении, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно ч. 2, ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Как следует из анализа документов, содержащихся в инвентарном деле на жилой дом №9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района Калининградской области и Экспертного заключения ООО «Северо-Западный проектный центр» от 2010 года о состоянии основных конструкций части жилого дома, в районе квартиры № 2, ранее переоборудованные помещения, являющиеся согласно техническому описанию ОКС помещениями: № 3 ж – 9,8 кв.м., № 4 ж – 32,6 кв.м., № 5 ж – 15,6 кв.м., не составляли единого целого с указанным выше жилым домом, что с учетом возведения помещений: веранды при входе в помещение № 10 – 4,3 кв.м., помещений: № 10 – 4,3 кв.м., № 9 – 15 кв.м., № 7 – 3,6 кв.м., № 8 – 1,6 кв.м., свидетельствует о том, что в результате произведенной реконструкции был создан новый объект права с иной площадью застройки.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что до проведения реконструкции истец Колонтаев К.Д. в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство не обращался, данное разрешение ему не выдавалось, участники общей долевой собственности Т.А.И. и администрация Гурьевского муниципального района согласия на проведение реконструкции и соответственно уменьшение земельного участка, предназначенного для обслуживания и эксплуатации жилого дома, не давали и возражают против удовлетворения заявленных исковых требований.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца доказательств обратного в судебное заседание не представлено.

Из материалов дела следует, что новый объект права, созданный в результате реконструкции, был возведен на земельном участке площадью 1200 кв.м, с кадастровым 39:03:040403:3, имеющим вид разрешенного использования для обслуживания и эксплуатации указанного выше жилого дома, тем самым была уменьшена площадь данного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и созданы препятствия в пользовании им в соответствии с видом разрешенного использования всеми участниками общей долевой собственности на жилой дом.

Изложенное подтверждается также вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 03 сентября 2010 года, свидетельством о государственной регистрации права 39-АА № 775200 от 04 декабря 2009 года и пояснениями представителя ответчика администрации Гурьевского муниципального района, являющейся одним из участников общей долевой собственности на жилой дом.

Из пояснений истца Колонтаева К.Д. и его представителя Золотарева М.Ю., а также приведенного выше вступившего в законную силу решения Гурьевского районного суда Калининградской области от 03 сентября 2010 года следует, что расстояние от стены помещений № 4 ж – 32,6 кв.м., № 5 ж – 15,6 кв.м, нового объекта права, созданного в результате проведенной реконструкции, до границы смежного земельного участка Степановой Л.В., огороженного забором, составляет 4 метра, что является нарушением требований СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», и не позволяет обслуживать жилой дом, проводить ремонтные работы с придомовой территории.

При этом суд считает необоснованными доводы представителя ответчика администрации Гурьевского муниципального района о том, что указанное расстояние (4 метра) будет препятствовать подъезду к жилому дому пожарной техники, поскольку вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 03 сентября 2010 года установлено, что жилой дом № 9 по ул. Парковая в пос. Моршанское Гурьевского района Калининградской области имеет противопожарный подъезд, который соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89 м.

Учитывая изложенное, а также то, что при проведении реконструкции жилого дома Колонтаевым К.Д. в установленном законом порядке не были получены необходимые согласования и разрешения, в том числе разрешение на строительство, участники общей долевой собственности Т.А.И. и администрация Гурьевского муниципального района согласия на проведение реконструкции и соответственно уменьшение земельного участка предназначенного для обслуживания и эксплуатации жилого дома не давали и возражают против удовлетворения заявленных исковых требований, а также то, что не были соблюдены строительные нормы и правила, суд считает, что самовольной реконструкцией существенно нарушены права и законные интересы других участников общей долевой собственности на жилой дом.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что вынужденность произведенной Колонтаевым К.Д. реконструкции, обусловленная большим составом его семьи и ненадлежащим техническим состоянием жилого дома, на которое ссылается сторона истца, что подтверждается также показаниями свидетелей и заключением специалиста № 108/16, представленным ответчиком Т.А.И., не влечет удовлетворение исковых требований, так как данные обстоятельства сами по себе, не являются основанием для проведения самовольной реконструкции с целью увеличения площади жилого помещения, в результате которой без согласия всех участников общей долевой собственности на жилой дом была существенно уменьшена площадь земельного участка, предназначенного для обслуживания и эксплуатации жилого дома. Доводы стороны истца о том, что администрация Гурьевского муниципального района не принимает мер к обеспечению надлежащего технического состояния принадлежащей муниципальному образованию доли в праве собственйости на указанный жилой дом, с учетом характера заявленных требований и конкретных обстоятельств дела также не являются основанием для их удовлетворения. Кроме того, суд считает, что с учетом оснований возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на жилой дом, содержащихся в материалах регистрационных дел, доводы Т.А.И. о том, что помещения: № 3 ж, № 4 ж, № 5 ж, указанные в техническом описании ОКС ранее были нежилыми и Колонтаеву К.Д. не принадлежали, не влияют на приведенные выше выводы суда.

При таких обстоятельствах, суд счел необходимым отказать в удовлетворении заявленных Колонтаевым К.Д. исковых требований.

Определением Гурьевского районного суда Калининградской области от 22 ноября 2010 года истцу Колонтаеву К.Д. была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 9 159 рублей 10 копеек до рассмотрения гражданского дела, которая в соответствии со ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с истца Колонтаева К.Д. в доход местного бюджета.

На основании изложенного решил в удовлетворении искового заявления Колонтаева Константина Дмитриевича к администрации Гурьевского муниципального района, муниципальному образованию администрации Храбровского сельского поселения, Р.-Р.Н.М., Т.А.И. о признании права собственности на измененный в результате реконструкции объект недвижимости, с пристройкой общей площадью с холодными помещениями 115,1 кв.м., общей площадью 115.1 кв.м., жилой площадью 89,8 кв.м., с количеством жилых комнат – 5, высотой помещений 2,45 м. -2,37 м., составляющий 1/30 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Моршанское, ул. Парковая, дом № 9, изменении доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом: Колонтаева Константина Дмитриевича с 15/100 на 1/30 доли, Р.-Р.Н.М. с 1/4 на 1/41 доли, Трофимова Александра Ивановича с 26/100 на 1/14 доли, администрации Гурьевского муниципального района с 34/100 на 1/13 доли, отказать в полном объеме.

Взыскать с Колонтаева Константина Дмитриевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 159 рублей 10 копеек.