№41. Признание договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой

Признание договора купли-продажи недействительной сделкой

Ф.Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Р.С.Ф. признании недействительным договора купли-продажи квартиры №4 дома №14 по ул.Балтийской в пос.Ижевское Светловского городского округа Калининградской области от 22 мая 2009 года (кабальная сделка) и приведении сторон в первоначальное положение, в котором указывала, что её сестра Ф. является инвалидом первой группы. В начале 2009 года она оказалась брошенной своими совершеннолетними детьми и находилась на полном её иждивении, проживая с истцом по адресу: Калининградская область, Светловский городской округ, пос.Ижевское, ул.Балтийская, д.14, кв.4.

Истец обратилась к доктору Р.С.Ф., который стал оказывать больной медицинскую помощь за вознаграждение. Денежных средств было недостаточно, так как истец получает очень незначительную пенсию по старости. Когда ей нечем было заплатить за лечение сестры, Р.С.Ф. предложил продать ему квартиру, на вырученные деньги купить дачу, а остальные денежные средства потратить на лечение сестры.

Вследствие стечения тяжелых обстоятельств, опасаясь за жизнь единственно любимого человека, истец дала согласие на продажу квартиры.

Все документы по сделке купли-продажи квартиры готовил полностью Р.С.Ф., он же и определил стоимость квартиры в сумме 500 000 рублей, хотя они сначала договаривались на сумму сделки в размере 950 000 рублей, исходя из рыночной стоимости квартиры. Но Р.С.Ф. в последний момент изменил условия сделки, сославшись на отсутствие необходимых денежных средств. Он пояснил, что обязательно рассчитается полностью и выплатит с течением времени 950 000 рублей. В подтверждение своих слов он продемонстрировал текст договора процентного займа на сумму 300 000 рублей. Стоимость лечения сестры Р.С.Ф. оценил в 50 000 рублей, которые он должен быть забрать сразу в день сделки. Из-за безысходности положения истец согласилась, не оценив до конца все юридические последствия своих действий.

22 мая 2009 года она заключила кабальную сделку, получив от Р.С.Ф. за проданную квартиру всего 600 000 рублей наличными. На остальные 300 000 рублей Р.С.Ф. выдал ей не подписанный договор процентного займа, обещая подписать его после получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Истец переехала с сестрой на приобретенную дачу, но поведение Р.С.Ф. резко изменилось. Он стал уклоняться от встреч с ней, медицинской помощи сестре не оказывал, долг в сумме 300 000 рублей оформить отказался.

Истица полагала, что сделка купли-продажи квартиры от 22 мая 2009 года по существу является кабальной и на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации считала её недействительной.

Истец в судебное заседание не явилась. О времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом. Интересы истца представляла Мишагина С.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности.

В ходе судебного разбирательства истец Ф.Н.А. постоянно меняла показания и первоначально поясняла, что квартиру решила продать в связи с необходимостью лечения сестры и все деньги, полученные от продажи квартиры потратила на лечение сестры. Впоследствии она стала утверждать, что квартиру решила продать до знакомства с

Р.С.Ф., чтобы купить другую квартиру меньшей площадью, однако все деньги полученные от продажи квартиры потратила на лечение сестры и оплату квартиры, которую снимает в г.Калининграде. Однако после допроса свидетелей Ф.Н.А. изменила основания иска и просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры №4 дома №14 по ул.Балтийской в пос.Ижевское Светловского городского округа Калининградской области от 22 мая 2009 года и привести стороны в первоначальное положение, но не в связи с тем, что она совершила сделку купли продажи-квартиры вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а в связи с тем, что Р.С.Ф. просто её обманул, так как она не читала текст договора купли-продажи квартиры. Первоначально он устно обещал купить квартиру за 950 000 рублей, а фактически купил за 600 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Мишагина С.А. поддержала измененные исковые требования и основания признания сделки недействительной.

Р.С.Ф. не признал исковые требования и пояснил, что в апреле 2009 года знакомый Г.И.В. позвонил по телефону и предложил купить квартиру у Ф.Н.А., так как знал, что у нет своего жилья. Ф.Н.А. хотела продать квартиру за 950 000 рублей, но он объяснил ей, что может купить только за 600 000 рублей. Однако первоначально Ф.Н.А. отказалась продавать квартиру за 600 000 рублей.

Действительно в квартире Ф.Н.А. находилась больная сестра, которую он лечил, за что Ф.Н.А. заплатила 1200 рублей.

Спустя две недели ему позвонила Ф.Н.А. и сказала, что она согласно продать квартиру за 600 000 рублей, так как ей срочно нужны деньги, в связи с тем, что она приобрела в г.Калининграде садовый участок с двухэтажным домом. Первоначально он передал ей 100 000 рублей, а впоследствии до подписания договора купли-продажи квартиры – ещё 500 000 рублей. Сумма 600 000 рублей состояла из цены квартиры в размере 500 000 рублей и цены земельного участка в размере 100 000 рублей, которым пользовалась Ф.Н.А. у дома.

Всеми документами по сделке купли-продажи квартиры, в том числе и подготовкой проекта договора, занималась Ф.Н.А., так как в силу своей инвалидности (слепоты) он не мог этим заниматься.

При государственной регистрации сделки Ф.Н.А. читала текст договора, а также текст договора зачитывала вслух работник регистрационной службы и Ф.Н.А. подтвердила своё согласие на совершение сделки на условиях, указанных в договоре.

Он также считает, что уплаченная цена за квартиру в размере 500 000 рублей соответствует рыночной цене данной квартиры с учетом её технического состояния. Спустя шесть месяцев после заключения сделки Ф.Н.А. приехала в пос. Ижевское, и увидев квартиру в отремонтированном состоянии, стала дополнительно требовать деньги сверх уплаченной цены.

Заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки.

В силу части 1 статьи 162 Гражданского кодекс Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии счастью 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было

вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

Как установлено судом, 22 мая 2009 года между Ф.Н.А. (продавцом) и Р.С.Ф. (покупателем) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры №4 дома №14 по ул.Балтийской в пос.Ижевское Светловского городского округа Калининградской области, согласно которому Ф.Н.А. продала квартиру Р.С.Ф. за 500 000 рублей, которые полностью получены моменту подписания договора. Данная сделка была зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 28 мая 2009 года и было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

При заключении данного договора были соблюдены требования гражданского законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Не может считаться обманом в смысле комментируемой статьи отказ от выполнения обещанных, но не согласованных в установленной форме условий сделки.

В силу части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Приложенный истцом к исковому заявлению неподписанный сторонами проект договора процентного займа от 22 мая 2009 года не может служить доказательством по данному делу, так истец не предоставила суду доказательств, что ответчик имел намерение заключить данный договор. Других письменных доказательств, подтверждающих намерение ответчика купить квартиру за более высокую цену, истец не представила суду.

Кроме того, утверждение истца, что ответчик намерен был купить квартиру за 950 000 рублей, опровергаются показаниями свидетеля Горбенко И.В., который не имел никакого интереса в данной сделке (л.д.36).

Показания свидетелей со стороны истца: Сидельниковой С.А. (племянницы истца), Сидельникова Е.В. (мужа племянницы истца), Тарасовой Р.И. (знакомой истца) и Мартынович Л.В. (соседки истца) противоречивы и не позволяют сделать ввод, что ответчик имел намерение купить квартиру истца за 950 000 рублей. Однако все они утверждали, что истцу необходимо было продать квартиру в связи с приобретением на имя племянницы садового участка с расположенным на нем строением, в котором сейчас проживает истец с родственниками. Также свидетель Мартынович Л.В. пояснила, что в 2006 году она купила за 17 000 долларов США квартиру №3 в доме №14 по ул.Балтийской в пос.Ижевское Светловского городского округа Калининградской области, которая равнозначна по планировке с квартирой истца. На 22 мая 2009 года 17 000 долларов США были

эквиваленты 534 820 рублям исходя из курса Центрального банка России 31 рубль 46 копеек за один доллар США. Следовательно, цена квартиры, которую уплатил ответчик соответствовала рыночной цене данной квартиры.

Также ответчик не мог заниматься сбором документов для совершения сделки и готовить проект договора купли-продажи квартиры в силу имеющейся инвалидности по зрению, что подтверждается справкой об установлении инвалидности.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования Ф.Н.А. не подлежат удовлетворению.