№91. Признание права собственности на нежилые помещения

№91. Признание права собственности на нежилые помещения

Х.Р.М. обратился в суд с иском к администрации МО «Светловский городской округ», ТСЖ «С.», Б.Л.С. о признании права собственности на нежилые помещения, указав, что 27 сентября 1995 года между ним и ТОО «Возрождение» был заключен договор № 64 о строительстве четырехкомнатной квартиры в 40-квартирном жилом доме по ул. Лесной в г. Светлом Калининградской области общей площадью 107,45 кв.м, в том числе жилой площадью 61,4 кв.м.

Он в полном объеме выполнил условия договора и произвел соответствующую оплату за строительство квартиры. Поскольку обязательства об окончании строительства в установленный договором срок не были исполнены 01 октября 1996 года ТОО «Возрождение» с ним, а также с другими физическими лицами, являвшихся участниками строительства дома, заключило договор о возмещении убытков, путем передачи в совместную долевую собственность части нежилых помещений в незавершенном строительством жилом доме, в частности Х.Р.М. – 15,84% общей площади указанных нежилых помещений.

06 июня 2002 года на общем собрании ТСЖ «С.» было принято решение достроить неоконченный строительством жилой дом и привлечь к этому подрядную организацию ЗАО «Торгстрой».

26 декабря 2003 года он приобрел у Б.Л.С. 50% выделенных ей ТОО «Возрождение» нежилых помещений.

28 сентября 2007 года постановлением № 687 главы муниципального образования «Светловский городской округ» ТСЖ «С.» жилой дом № 8 по ул. Лесной в г. Светлом Калининградской области был введен в эксплуатацию.

В связи с этим истец просил признать за ним право собственности на нежилые помещения дома № 8 по ул. Лесной в г. Светлом Калининградской области Литер 1 из Литера А – общей площадью 56,7 кв.м, состоящие из трех кабинетов: № 8 площадью 33,8 кв.м, № 9 площадью 11,3 кв.м, № 10 площадью 11,6 кв.м, расположенные в цокольном этаже здания, оценочной стоимостью 196 455 рублей.

Истец указывал также на то, что не может зарегистрировать право собственности на вышеуказанное имущество в связи с тем, что документы о создании ТСЖ «Седьмое небо», отвечающие требованиям законодательства, действующего в момент его создания, Устав ТСЖ, выписка из ЕГРП юридических лиц, не могли быть представлены. Документом, подтверждающим, что ему будет принадлежать право собственности на помещения при завершении строительства многоквартирного жилого дома, является договор о совместном строительстве, но на указанном договоре отсутствуют отметки о регистрации в органах технического учета. Регистрационное удостоверение не представлено, и в ЕГРП отсутствуют сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности.

Решением Светловского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2009 года исковые требования Х.Р.М. удовлетворены. За ним признано право собственности на нежилые помещения в цокольном этаже дома № 8 по ул. Лесной в г. Светлом Калининградской области, Литер 1 из Литера А – общей площадью 56,7 кв.м, состоящие из трех кабинетов: № 8 площадью 33,8 кв.м, № 9 площадью 11,3 кв.м, № 10 площадью 11,6 кв.м, стоимостью в ценах 2007 года – 196 455 рублей. В удовлетворении исковых требований Х.Р.М. к администрации МО «Светловский городской округ» и Б.Л.С. отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 марта 2010 года это решение оставлено без изменения.

В надзорной жалобе, поступившей в Калининградский областной суд 23 августа 2010 года, ТСЖ «С.» просило отменить указанные судебные постановления и вынести по делу новое решение об отказе

Х.Р.М. в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что согласно договору от 01 октября 1996 года ТОО «Возрождение» в счет возмещения убытков передало физическим лицам часть помещений офиса в незавершенном строительством 40-квартирном жилом доме по ул. Лесной в г. Светлом Калининградской области, расположенных в цокольном этаже, общей площадью 249 кв.м, в том числе Б.Л.С. – 10,31% и Х.Р.М. – 15,84%. Однако допустимых доказательств тому, что данное имущество принадлежало на праве собственности ТОО «Возрождение» и оно могло распоряжаться им по своему усмотрению, истцом не представлено.

При этом на основании договора купли-продажи от 24 августа 2000 года ТСЖ «Седьмое небо» выкупило у ТОО «Возрождение» вышеуказанный незаконченный строительством жилой дом вместе с подвальными помещениями площадью 456,8 кв.м. При заключении договора купли – продажи составлен акт приема – передачи, договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Б.Л.С. по договору от 26 декабря 2003 года продала Х.Р.М. 50% от своей доли в офисных помещениях, расположенных в цокольном этаже в вышеуказанном незавершенном строительством жилом доме, однако передача данного имущества Б.Л.С. Х.Р.М. также допустимыми доказательствами не подтверждена, поскольку отсутствует передаточный акт. Поэтому договоры купли-продажи от 01 октября 1996 года и передачи в совместную долевую собственность части помещений офиса в вышеуказанном незавершенном строительством жилом доме от 26 декабря 2003 года являются ничтожными.

Не было учтено судом и то обстоятельство, что согласно протоколу общего собрания членов ТСЖ «С.» от 06 июня 2002 года, участники ТСЖ «С.» закрепили за собой право собственности только на квартиры, в том числе Х.Р.М. – квартиры №№ 21, 22, а помещения под офисы были закреплены за ТОО «Технобизнес». Кроме того, к участию в деле не были привлечены все члены ТСЖ, чьи интересы затрагиваются данным спором.

По запросу судьи Калининградского областного суда от 20 сентября 2010 года дело истребовано для проверки в порядке надзора в Калининградский области и поступило 07 октября 2010 года.

Проверив материалы дела и обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел решение Светловского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 марта 2010 года подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Светловский городской суд.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом при рассмотрении дела установлено, что согласно договору № 64 от 27 сентября 1995 года о совместном строительстве, заключенному между ТОО «Возрождение» и Х.Р.М., последний участвовал в строительстве четырехкомнатной квартиры в строящемся 40 – квартирном жилом доме по ул. Лесной, 8 в г. Светлом Калининградской области общей площадью 107,45 кв.м. Для этого он внес денежную сумму в размере 117 800 000 неденоминированных рублей.

Договором сторон от 01 октября 1996 года в счет возмещения убытков, причиненных в связи с неисполнением условий договора о сдаче дома в эксплуатацию в срок, предусмотренный договором от 27 сентября 1995 года, гражданам, в том числе Х.Р.М. и Б.Л.С., были переданы доли в офисных помещениях, расположенных в цокольном этаже общей площадью 249 кв.м в незавершенном строительством жилом доме соответственно 15,84% и 10,31%. По договору между Х.Р.М. и Б.Л.С. от 26 декабря 2003 года, последняя продала ему 50% от своей доли, то есть 5,15% офисной площади.

С учетом этих обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о том, что доля Х.Р.М. в офисных помещениях по ул. Лесной, 8 в г. Светлом Калининградской области составляет 20,99% (15,84% + 5,15% = 20,99%), что от 249 кв.м общей площади офисных помещений составляет 52,27 кв.м и согласились с заявленными истцом требованиями.

Однако такие выводы сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, по договору № 22/ДС от 24 августа 2000 года ТСЖ «С.» выкупило у ТОО «Возрождение», признанного банкротом, незавершенный строительством жилой дом по ул. Лесной, 8 г. Светлом Калининградской области. Покупная цена по договору составляла 565 000 рублей. Право собственности ТСЖ «С.» зарегистрировано в установленном законом порядке на неоконченный строительством жилой дом общей площадью 2 285,5 кв.м, площадью дома 1933.8 кв.м, жилой 1078.3 кв.м. При этом площадь нежилого помещения составила 456,8 кв.м.

Согласно материалам дела, договором сторон от 01 октября 1996 года в счет возмещения убытков дольщикам, в том числе Х.Р.М. и Б.Л. С., были переданы доли в офисных помещениях, расположенных в цокольном этаже незавершенного строительством жилого дома общей площадью 249 кв.м в размере соответственно 15,84% и 10,31% общей площади.

Вместе с тем, доказательств тому, что ТОО «Возрождение» принадлежало на праве собственности 249 кв.м в цокольном этаже указанного выше жилого дома и оно могло распоряжаться данным имуществом в материалах дела не имеется. В тоже время, согласно договору №22/ДС от 24 августа 2000 года право собственности ТОО «Возрождение» на указанное имущество было зарегистрировано лишь 23 августа 2000 года.

Принимая решение о признании за Х.Р.М. право собственности на нежилые помещения площадью 56,7 кв.м в виде трех кабинетов суд не учел, что договор от 1 октября 1996 года был заключен не только между ТОО «Возрождение», Х.Р.М. и Б.Л.С., а еще с 7-ю физическими лицами, что всем им застройщик передал в совместную долевую собственность часть помещений офиса в незавершенном строительстве жилом доме, расположенных в цокольном этаже и доля каждого физического лица была определена в виде доли в процентном отношении, а не в виде конкретных помещений.

Не приняты судом во внимание положения ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле.

Как следует из материалов дела, соглашение между лицами, которым офисные помещения, расположенные в цокольном этаже, были переданы договором от 1 октября 1996 года в совместную долевую собственность, не заключалось, в связи с чем правовые основания для признания за Х.Р.М. права собственности на конкретные нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже дома, противоречит положениям ст. 247 ГК РФ.

Кроме того, судебными инстанциями не принято во внимание и то обстоятельство, что в 1999 году с целью завершения строительства жилого дома было создано ТСЖ «С.». В соответствии с положениями ст.ст. 24, 25, 29 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, товарищество собственников жилья вправе было иметь в собственности помещения в кондоминиуме. Согласно п. 4.11. Приказа Минземстроя РФ от 03 августа 1998 года № 35 «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья» недвижимое имущество, приобретаемое товариществом по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в общей долевой собственности членов товарищества, если на общем собрании членов товарищества не принято решения о приобретении этого имущества в собственность товарищества как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности.

Поэтому доводы ТСЖ «С.», изложенные в жалобе, о том, что помещения, расположенные в цокольном этаже, являются их собственностью, право на которые зарегистрировано в установленном порядке, подлежали проверке и оценке, поскольку имеют юридическое значение для правильного разрешения возникшего спора.

Однако в материалах дела отсутствует Устав ТСЖ «С.», баланс товарищества за 2000 год, позволяющие сделать вывод о возникновении общей или единоличной собственности на приобретенное ТСЖ «Седьмое небо» имущество. Не было выяснено и мнение других собственников, которым в соответствии с договором от 1 октября 1996 года, были переданы доли в праве совместной долевой собственности на помещения цокольного этажа, как о правах истца, так и о правах ТСЖ на спорные помещения. Они к участию в деле не привлекались, хотя принятым решением затрагиваются их права и законные интересы.

Кроме того, судом кассационной инстанции не было дано надлежащей правовой оценки и доводам заявителя, указанным в кассационной жалобе, что в нарушение ст. 54 ГПК РФ доверенность представителя ТСЖ «С.» Волковой А.П. не предоставляла ей полномочий на признание иска.

Согласно протоколам судебного заседания от 23 октября и 14 декабря 2009 года, Волкова А.П., действующая на основании доверенности от 25 августа 2009 года признавала требования, заявленные Х.Р.М.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, в доверенности право Волковой А.П. на признание иска оговорено не было.

С учетом изложенного, решение Светловского городского суда Калининградской области от 14 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 марта 2009 года суд надзорной инстанции признал подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Светловский городской суд.